Кризис заставил девелоперов считаться с мнением покупателей квартир. "Голосование" кошельками оказалось не в пользу застройщиков - столичный метр приближается к "отметке доступности". Насколько выгодно купить квартиру сегодня.
"Плюс" "смутного времени" - ценовой "пузырь" все-таки лопнул, хотя и не так громко, как прогнозировалось. Имея возможность сравнивать с дефолтом 98-го года, многие аналитики предрекали падение цен на жилье в разы. Этого не произошло. Пока. Что будет дальше – серьезному прогнозу не поддается. Вполне вероятно, что цены на жилье упадут до "отметки доступности", которой считается по формуле "себестоимость + маржа в 10%". Это означает, что квадратный метр должен и может опуститься до 2 тыс. долларов. Сегодня он стоит в среднем около 4,5 тыс.долларов или 138 тыс.рублей. Но маржа в 10% - это классика жанра, имеющая мало общего с реалиями российского бизнеса.
"Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении"Рассмотрим аргументы "за" и "против", исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва "пузыря" как "манны небесной".
"Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении, - считает аналитик консалтинговой компании "ЮНИ-БрокерСервис" Игорь Скворцов. – Собственно, вариантов немного – открыть депозит, купить золото, акции, бумаги ПИФов или приобрести недвижимость".
"Сегодня никто не будет покупать "бумажные ценности", которые во всем мире привели к коллапсу экономики, - заявляет управляющий партнер "Бюро консалтинга и инвестиций" Мария Ковалева. – На ближайшие годы можно исключить из "оборота популярности" любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля".
Если сравнивать с 98-м годом, то доходность по типам вложений средств была такова: недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14-15% дороже, долларовые вложения выросли на 15-16%, депозиты в рублях увеличились на 12-13%.
Но, уже через 3 года, к 2002 году, жилье подорожало на 35%, в разы перекрыв все остальные способы заработать на вложенном капитале. Вплоть до 2006 года оно росло со скоростью около 30% ежегодно.
Сегодня, как и десять лет назад, в условиях кризиса снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что через год-два в выигрыше останется тот, кто купил недвижимость сегодня. До этого времени на первом месте будут стоять депозиты, учитывая тот факт, что сегодня банки предлагают до 13% годовых.
Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины нынешнего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года ( 2011–2012 гг.) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут "отыгрывать потерянное" с темпом от 20 до 40% в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й годы. Такой вывод делают аналитики "Индикаторов рынка недвижимости".
Если сценарий развития кризиса будет более-менее оптимистичным, то через те же два-три года должны появиться новые новостройки. Сегодня почти все девелоперы "заморозили" свои проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию только после окончания общего негатива в экономике. По мере "вымывания" того, что есть сегодня, неизбежна сначала стагнация цен, а затем и рост.
После преодоления "черной полосы" экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. Это закон любого капиталистического общества. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с дефицитом предложения по причине массовой остановки строительства не только в Москве, но и во всей стране. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.
Рассмотрим конкретный пример. Сегодня в новостройках Южного Бутова квартиры предлагаются по 80-100 тыс. рублей за квадрат. Себестоимость этого экономкласса не превышает 60 тыс. рублей. Но! Дома обещают сдать только через год-полтора. А рекламируемая цена "работает" только при условии 100%-ной оплаты сегодня.
Значит, после достройки и сдачи дома цена будет как минимум на 20-30% выше. Выгодность и риски считайте сами.
Доходность валютного вклада сегодня оценивается в 10-12% годовых. Допустим, жилье в 100 "квадратов" стоит 10 млн. рублей или около 278 тыс.долларов. Положив эту сумму в банк, через год можно получить 27,8 тыс. долларов. Купив и сдав квартиру в аренду, получится почти в 1,5- 2 раза меньше. Но, плохо ли это и правильно ли? По мере выхода из кризиса вклады будут падать, а жилье – расти в цене.
"Мы научились приобретать квартиры и дома на подъеме цен и радоваться каждому проценту, но сегодня почему-то боимся делать то же самое на катастрофически упавшем рынке, ожидая еще большего падения, - отмечает газете ВЗГЛЯД независимый аналитик Егор Емельянов. – Никто не спорит, можно и ждать. Но, предложение убывает и скоро купить будет просто нечего. Рост цен произойдет не объявлением по радио, а спонтанно и, что самое важное, стремительно. Сегодня самый удобный момент купить на 25-40% дешевле то, что через год-два будет стоить многократно дороже. К тому же пока еще есть возможность торговаться и выбирать".
"Обычный или так называемый "классический" цикл рентабельности на рынке недвижимости составляет более15 лет, - говорит эксперт международной консалтинговой компании ABC-CityReal Group Олег Троепольский. - Это означает, что при стабильной средней стоимости и аренды жилья, с одной стороны, и банковских депозитов, с другой, доходность вложений в недвижимость в 2-3 раза перекрывает годовую доходность вклада в банке, а жилье должно окупаться примерно за 12-15 лет".
Напомню, что средняя ставка банковского вклада в Европе в последние 5-7 лет не превышала 2-2,5% годовых. Жилище по цене в 215 тыс. евро ( аналог долларового эквивалента в 278 тысяч за квартиру в Южном Бутово ) сегодня сдается в аренду в Европе по следующим ценам: в Берлине за 600-900 евро в месяц, в Праге – за 450, на юге Испании – за 800, Торонто – за 700 долларов, в хорошем районе Парижа – за 800-1000 евро. То есть окупаемость в кризис жилья увеличилась почти до 20-22 лет, так как ставки аренды упали повсеместно на 10-20%. Но все равно остались доходнее вкладов в банках.
"Мы неизбежно придем к пониманию "нормальности" доходности, которая исчисляется не сотнями процентов, а просто процентами, - говорит гендиректор консалтинговой компании "ПРО-БрокерСервис" Артем Дарницкий. – При наличии отложенных или свободных средств на жилье, без обременения себя абсолютно разорительной ипотекой, сегодня выгодно покупать те категории жилья, которые "просели" больше всего. А также – землю. Кризис хорош единственно тем, что предоставляет возможность покупать, когда цены находятся на "дне". В ближайшие 5-10 лет такой второй возможности просто не будет".
Кризис изменил до неузнаваемости рынок жилья, сжав до "оскорбительного" состояния "пузырь" цен. "Дна" еще нет, хотя стоимость уже упала на 25-30%. Насколько это критично и что будет с "личной недвижимости" завтра - мнения аналитиков неоднозначны.
Вопрос цены недвижимого личного имущества стал еще более актуален с нарастанием кризисных явлений на рынке жилья. Вслед за развитыми странами мира, большинство россиян – 78% - называют сегодня "квартирный вопрос" самым важным и с его решенностью или нерешенностью во многом связывают свои надежды на завтра. Что будет с ценами? – анализ экспертных мнений газеты ВЗГЛЯД.
Согласно последним социологическим данным, 59% москвичей не верят в продолжение падения цен на свои квартиры. Объясняют свою позицию так: "Лужков не допустит падения цен", "столица - это такой особый город, где все только растет", "у нас страна "дураков", это везде цены падают, а у нас только растут". При этом москвичи отмечают, что начальство "в любом случае придумает объяснение, почему подорожало".
Почти треть опрошенных - 29% - считает, что цены на столичные квадратные метры продолжат падение. Большинство из них дали прогноз, что "просадка" достигнет 5-10%. В общем и целом данные опроса говорят о том, что наши люди не верят в дальнейшее снижение цен, настроены критически и отличаются здоровым цинизмом.
Если суммировать данные риэлторских и строительных компаний, то в целом по всем категориям жилье с сентября прошлого года стало дешевле на 30-35%. Скорость падения цен в первые месяцы этого года составила около 1,5%. Прогноз до весны – удешевление на дополнительные 10-15%. Таким образом, через 9 месяцев после наступления кризиса родился новый феномен рынка недвижимости, забытый на долгие 10 лет с момента дефолта в 98-м году – это взрыв "пузыря цен".
"Немногим понравится то, что стоимость "хрущевки "вдруг" стала несопоставима с домом на Средиземном море, - сказал директор столичного риэлторского агентства Антон Прибылов. – Но, эта "сопоставимость" была нонсенсом, который был порожден гонкой строителей и гонкой ипотеки. Вместе они и раскрутили маховик ценообразования, оторвавшийся от народа настолько далеко, что доступность жилья стала просто мифом".
"Пока точку фиксации определить затруднительно. Предел спада – 50% от стоимости по состоянию на сегодня", – говорит директор компании "Велес-капитал девелопмент" Владлен Волошин.
"Если люди вложили деньги в жилье, то они будут держать цены до последнего, - утверждает партнер компании "TWEY" Ольга Серебрицкая. - Многое зависит от процесса удешевления нефти. Будет 40-50 долларов за баррель - цены могут упасть в долларах в полтора раза. Рублевые цены при курсе в 40 рублей за доллар при этой же цене нефти останутся прежними".
Аналитики Центра стратегических исследований "Росгосстраха" считают, что больше всего будут и дальше терять в цене то, что не стоит "таких денег, как вчера", то есть – "хрущевки" и "советская панель", а также дома с низкими техническими характеристиками, плохой инфраструктурой и транспортной доступностью.
За "хрущевками" наступит очередь средне- и высококачественного жилья, но падение будет уже не столь стремительное и глубокое – до 10% от уровня цен февраля. При "реанимации" рынка первыми подорожают низкокачественные квартиры, потом средне-, потом высококачественные, считают эксперты столичного рынка.
"Рынок еще не достиг "дна", но и стремительного обвала цен, скорее всего, в Москве не будет, - говорит Антон Прибылов. – Был и остается так называемый отложенный спрос, который при малейшем оживлении экономики спровоцирует дальнейшую активизацию рынка, и цены снова пойдут вверх. Есть и еще один "плюс" недвижимости при выходе страны из кризиса - инвестиции в жилье были и будут надежными в сравнении с акциями и прочими ценными бумагами".
Эксперты отмечали, что по причине падающих объемов строительства и "заморозки" проектов происходит постепенное уменьшение роста предложения жилья, которое в ближайшие год-два сыграет роль детонатора цен. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше – на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста, говорят аналитики.
"Единственный положительный момент кризиса – это возможность покупать тем, кто имеет средства, - сказали в крупном столичном агентстве недвижимости. - Падение цен обеспечивает доступность объектов и вместе с ростом предложения увеличивает выбор покупателя. Сегодня - идеальное время".
"Время идеально только для тех, кто имеет всю сумму на руках, - отмечают в компании Knight Frank. - Привлекать банковские кредиты – хлопотно, долго, недальновидно и очень дорого, с учетом того, что ставки по ипотеке находятся на уровне 20% годовых".
Падение цен при растущем объеме предложения означает застой рынка и, главное, низкий спрос, что подобно смерти для продавцов жилья, в первую очередь, в новостройках.
"Для прекращения спада на рынке жилой недвижимости России необходима стабилизация общей экономической ситуации и рост реальных доходов, - говорит директор консалтинговой компании "TGA& BK" Илья Лапидевский. – Вся надежда сейчас на правительство и на то, что предпринимаемые меры не будут ограничены помощью отдельным застройщикам, что ничего не решает для рынка в целом. Необходим системный подход и разрушение старой системы, при которой мы имеем дорогие метры и дорогие кредиты. Это – экономический нонсенс".
Если суммировать все советы и пожелания всех участников рынка жилья, то получается следующая картина: застройщики должны в массовом порядке снизить цены, покупатели жилья обязаны "биться" за дисконт в 15-20%, а банкирам следует умерить свои громадные аппетиты и не наживаться на деньгах, которые они получили от государства в качестве помощи. Без кредитов строителям и покупателям ситуация будет только усугубляться, вплоть до краха всей строительной отрасли.
На сегодняшний день аналитики усматривают только один новый, он же и старый, тренд кризиса – увеличение доли квартир, приобретаемых с инвестиционными целями. Способствующих факторов два: вывод активов с валютных и фондовых рынков, связанный с окончанием девальвации рубля. Второй – отсутствие других, кроме недвижимости, более или менее надежных инструментов инвестиций.
Но, снижение объема ввода жилья в Москве на 30-35%, сокращение предложения участков под строительство и увеличение доли социального жилья создают уже сегодня предпосылки к возникновению дефицита жилой недвижимости и ее росту, отмечают специалисты компании GVA Sawyer.
Международные эксперты PricewaterhouseCoopers такой оптимизм не разделяют, считая инвестиции в недвижимость Москвы самыми рискованными среди городов Европы. Главная причина такого пессимизма – непрозрачность строительного рынка и "определяющая" роль административного ресурса в механизме ценообразования.
Впервые за последние 8 лет российская столица оказалась на последнем, 27 –м месте с рейтинге городов Европы по привлекательности для инвестиций, составленным в начале февраля авторитетной компанией Urban Land Institute.