Кто-то арендует жилье, приобретает за наличные или по ипотеке в России, а кто-то мечтает жить за рубежом. В настоящее время многие граждане РФ обладают суммами, за которые можно купить недвижимость за границей. А те, у кого пока нет такой возможности, могут взять ипотеку в интересующей стране.
Важно ли гражданство
Давно известно, что государство с хорошо развитой экономикой и высоким уровнем жизни не особо заинтересовано в притоке иностранцев, желающих стать его гражданами. Получается, что требования к нерезидентам, которые планируют купить недвижимость, такая страна предъявляет самые серьезные, а получение гражданства является довольно сложной процедурой. Голландия относится к подобным государствам. Но при этом ее условия ипотеки - одни из лучших в Европе.
"Купить жилье по ипотеке в Нидерландах могут только подданные королевства и лица, имеющие постоянный вид на жительство. При наличии временного вида на жительство получение кредита возможно, но многие хорошие варианты все же будут недоступны, так как банк всячески попытается снизить вероятность невозврата долга", - рассказывает Любовь Бикбаева, директор компании "HERMIL" (г. Бремен, Германия).
Больше всего шансов стать ипотечным заемщиком - у иностранцев, обладающих так называемым постоянным видом на жительство "с невременной целью", например у нерезидентов, приезжающих в Голландию к своим семьям. Также такой документ государство предоставит, если человек живет в стране более 10 лет, но не имеет гражданства. Или в случае заключения брака между иностранцем и гражданином Голландии.
Если же нерезидент приехал в страну в качестве студента или "по делам", то даже при наличии постоянного вида на жительство ипотеку он не получит. В этом и заключается главная проблема для иностранцев.
Общие правила
Банки выдают ипотечные кредиты гражданам с подтвержденным и стабильным доходом. К таковому относится зарплата, получаемая на основании постоянного контракта. "Если человек состоит в браке, то супруги вместе покупают дом на их общий доход. Чем он выше, тем больше сумма кредита. В целом, по общим стандартам можно рассчитывать на финансирование в размере 5 своих годовых зарплат", - уточняет Любовь Бикбаева.
Срок кредита зависит от возраста заемщика, который должен полностью рассчитаться с банком до достижения 65 лет, то есть до момента выхода на пенсию (по голландскому законодательству). Соответственно, если нерезидент оформляет ипотеку в возрасте 45 лет, то он получит ее только на 20 лет и так далее. Средний срок кредита - 30 лет.
Процент по ипотечному кредиту по сравнению с другими странами невысок, в среднем 5% годовых. Он определяется такими факторами, как размер и срок займа, величина начального капитала. "Первого взноса официально не предусмотрено. Хотя таковым можно считать стоимость заключения контракта, то есть 1% от той суммы, что берет заемщик", - уточняет Кирилл Корицкий, гражданин России, недавно получивший ипотеку в Голландии.
Особенности процесса оформления
Для начала нужно определить круг банков, в которые будущий заемщик планирует обратиться. Чаще всего предоставляют ипотеку "Rabo bank", "Frotis bank", "ING bank", "SNS bank". Второй шаг - найти подходящее помещение.
Жилье в Голландии бывает нескольких типов: portiekflat, gallerieflat, eengezinshuis и alleenstandehuis. Здание portiekflat похоже на российский трех-четырехэтажный дом с подъездами. На каждом этаже живет отдельная семья. Gallerieflat - это тоже малоэтажное здание, но оно имеет всего один или два подъезда и общий балкон для всех квартир. Eengezinshuis представляет из себя домик в два-три этажа для одной семьи, правда, соединенный с другими такими же. А привилегией богатых граждан является alleenstandehuis, то есть отдельно стоящий дом с большим садом и гаражом.
Пути поиска жилья могут быть разными: через объявления, по Интернету, с помощью маклера (который получает процент от сделки, а если клиент найдет дом самостоятельно, то определенную сумму в качестве компенсации).
"Посмотрев несколько вариантов, мы с женой нашли квартиру в portiekflat, договорились с продавцом о ее стоимости и у нотариуса подписали с собственником временный договор о купле-продаже. Потом у нас было 3-4 недели для оформления ипотеки", - рассказывает Кирилл Корицкий.
Определившись с жильем, нерезидент должен обратиться в компанию, занимающуюся регистрацией ипотеки, и предоставить ее сотрудникам информацию о месте расположения и стоимости помещения, которое он хочет приобрести, а также данные о своей зарплате. Ипотечный брокер предложит на выбор несколько видов займа. "После этого, компания делает клиенту оферту, обычно действительную в течение месяца. Затем, проверив все документы, из нее составляют контракт между получателем и ипотечным брокером о займе", - уточняет Кирилл Корицкий.
После подписания всех бумаг запрос на ипотечный кредит отправляется в центральный филиал банка. Если он получает одобрение, представители банка заключают с нотариусом договор о кредите, оформляется купля-продажа жилья. При совершении этой сделки должны присутствовать "семья-продавец", "семья-покупатель", нотариус и переводчик в случае необходимости. "Если получатель кредита отказывается от покупки по каким-либо причинам, то он должен заплатить продавцу штраф в размере 10% от стоимости квартиры. Часто у многих заемщиков нет в наличии подобной суммы, поэтому банк, предоставляющий ипотеку, также оформляет гарантийный счет, с которого заемщик берет эти деньги в кредит", - рассказывает Кирилл Корицкий.
Документы для ипотеки
Для оформления займа иностранному гражданину следует представить:
o заграничный паспорт;
o карточку постоянного вида на жительство ("с невременной целью");
o справку о заработной плате на голландском языке (с указанием ФИО, паспортных данных, должности и величины зарплаты в евро или долларах, с печатью и подписью руководителя организации);
o справку об оценке жилья;
o контракт о временной купле-продаже.
Система выплат
При получении ипотечного кредита покупателю недвижимости необходимо понимать схемы его погашения. В Голландии их две:
o выплата долга полностью или частично либо выплата одних процентов;
o накопление денег на отдачу кредита.
Все варианты погашения займов "крутятся" вокруг них.
Aflossingsvrijhypotheek представляет собой ипотеку без отдачи долга с выплатой только процентов до момента смерти заемщика или продажи жилья. Обычно получатели предпочитают оформлять часть кредита по данной схеме.
Следующий вид ипотеки - это Spaarhypotheek. "В этом случае заемщик возвращает долг банку путем перевода средств на специальный накопительный счет. На них банк начисляет всего 3-5% годовых, что не очень выгодно для вкладчика, но зато такая ипотека наименее рискованна и для банка, и для заемщика. Когда заканчивается срок кредита, банк получает эти деньги", - комментирует Любовь Бикбаева.
Кроме накопительного, можно открыть инвестиционный счет и, соответственно, оформить ипотеку Beleggingshypotheek. Деньги этого счета будут участвовать в торгах на бирже и даже приносить определенную прибыль его владельцу.
Существуют формы кредитов, в которых "миксуются" выплаты процентов и займа.
По ипотеке Annuiteit в течение всего срока ежемесячно взимается одинаковая сумма. Сначала большую ее часть составляет доля процентов, а доля основного долга - меньшую, со временем же доля процентов снижается, а доля долга - возрастает.
Условия ипотеки Lineaire состоят в том, что вся сумма основного долга делится на равные части и также ежемесячно выплачивается, но проценты начисляются на остаток основного долга. В итоге заемщик отдает меньшие проценты.
"Для многих на данный момент выгоднее всего оформлять кредит без отдачи долга. Голландские налоговики помогают платить проценты по ипотеке, возвращая заемщикам часть подоходного налога", - поясняет Любовь Бикбаева.
Важно знать, что можно выплатить до 20% кредита в год. Погасить же весь остаток долга за один раз разрешается только в том случае, если заемщик продаст приобретенное жилье.
Про страхование
Некоторые банковские учреждения считают обязательным оформление заемщиком страхования жизни на период выплаты займа. Кроме того, часто требуют застраховать приобретаемое недвижимое имущество на случай стихийного бедствия, а также против иных повреждений жилого помещения. Для неграждан Голландии обязательна дополнительная страховка на кредит, поскольку в этом случае он попадает в особую группу риска.
Расходы заемщика
Общая сумма расходов складывается из:
o стоимости недвижимости;
o налога на передачу собственности;
o комиссионных банку за открытие счета, его содержание и управление им;
o оплаты услуг нотариуса;
o оплаты услуг оценщика.
О налоге рассказывает Кирилл Корицкий: "Любая передача вторичного жилья в Голландии облагается налогом в размере 6% от его стоимости. Поэтому ипотеку обычно дают на 110% от нужной суммы, чтобы можно было покрыть все затраты".
Причины отказа в ипотеке
Банки могут отказать заемщику в выдаче ипотеки. Одна из причин - это отсутствие гражданства. Конечно, как правило, ипотеку предоставляют гражданам, которые имеют постоянный вид на жительство "с невременной целью", но не всегда. Другой повод для отказа - недостаточно высокий уровень зарплаты. "Например при зарплате 2000 евро в месяц можно рассчитывать на ипотечный кредит в размере 120 тыс. евро, а при зарплате 1000 евро - соответственно на 60 тыс.", - поясняет Любовь Бикбаева.
Кроме того, при расчете величины займа банки вычитают из ежемесячной зарплаты получателя определенную часть, например 800 евро, которые он, по их мнению, тратит на другие нужды.
Еще не стоит забывать о таком факте, как место расположения жилья. Некоторые банки не дают ипотеку на квартиры в определенных районах города.
Что выгоднее: покупка или аренда жилья
На сегодняшний день некоторые голландцы предпочитают снимать жилье, а не покупать. В чем плюсы аренды?
Все расходы по ремонту отопительной системы, водопровода и прочего обслуживания дома несет владелец жилья, то есть арендодатель. Въезжая в дом, арендатор делает все, что захочет (красит рамы, меняет обои, вешает люстры и т.д.), но только внутри жилья и за свой счет. При переезде арендатор должен полностью освободить жилплощадь от мебели и произведенных им изменений, даже снять половые покрытия. В том случае, если нового арендатора устраивают полы бывшего хозяина, можно обсудить с ним этот момент: заплатить хозяину (или не платить, зависит от договоренности), чтобы все в квартире осталось без изменений.
Также аренда жилья в некоторых случаях более надежна, чем покупка в кредит. Если съемщик временно будет не в состоянии отдавать арендную плату, собственник помещения может подождать. Многие люди в Голландии живут в арендованных домах годами, вырастив не одно поколение. В случае же покупки по ипотеке жилье выступает в качестве залога. Когда получатель кредита не платит долг, квартиру вынужденно продают, причем за 80-90% от ее стоимости. Из полученной суммы банк забирает остаток долга, а остальные деньги отдает заемщику.
В чем тогда плюсы покупки перед арендой?
Хозяин жилья имеет право менять в доме все по своему усмотрению: ломать и облицовывать стены, если нет ванны (это особенность голландского жилья) - установить ее, поменять окна, входную дверь и так далее.
Также на данный момент брать ипотеку, возвращать деньги за нее (часть долга плюс проценты) и оплачивать коммунальные услуги часто выходит дешевле, чем снимать жилье, которое никогда не будет принадлежать арендатору. "Если подсчитать все расходы, мы сейчас платим около 700-800 евро ежемесячно (по ипотеке и за коммунальные услуги), не считая того, что возвращает государство. Эта квартира раньше сдавалась, по словам бывшего съемщика, за 500 евро, через год за 700 евро и в последний год за 800 евро в месяц", - рассказывает Кирилл Корицкий. Правда, если снимать государственное жилье, то получается значительная экономия - его аренда стоит 300-500 евро ежемесячно.